127055, Москва, ул. Лесная 39
Пн-Пт 9:00 — 18:00
Сб, Вс — выходной
Мы в социальных сетях:

1.1. Доводы судебного решения:

«Из анализа данных объявлений следует, что оценщик, используя два объекта- аналога: аналог №1 и аналог №4, оценивает рыночную стоимость земельных участков, принадлежащих на праве собственности, тогда как фактически объектом оценки является земельный участок принадлежащий заявителю на праве аренды. При этом, оценщик произвел корректировку стоимости по оцениваемому праву в отношении объектов- аналогов №2 и №3, приравнивая их по стоимости к объектам, принадлежащим на праве собственности. По мнению суда, указанная оценка является некорректной, поскольку аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим, и в данном случае оцениваться должно право аренды с учетом срока его действия».

Анализ

    Проблема, которая требует анализа и вытекает из указанного выше фрагмента судебного решения, связана с оценкой судом степени сходности объекта оценки (ОО) и объекта-аналога (ОА) как критерия для определения возможности использования ОА при проведении оценки сравнительным подходом. По мнению суда, оценка произведена некорректно, поскольку ОА должны соответствовать ОО по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость, как правовой режим, оцениваться должно не право собственности на объект оценки, а право долгосрочной аренды и поэтому выбор оценщиком в качестве ОА земельных участков, находящихся в собственности недопустим и является нарушением федеральных стандартов оценки. В целом позиция суда выглядит так: нельзя при определении рыночной стоимости находящегося в долгосрочной аренде земельного участка выбирать в качестве ОА земельные участки, находящиеся в собственности.

     Вначале общее замечание: нужно иметь в виду, что различие в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов является наиболее понятным и позитивно воспринимаемым судами недостатком отчета, задача которых - оценка доказательств с приоритетом на защиту публичных прав. По этой причине, суды будут  с радостью воспринимать недостатки отчета, особенно те, которые для них наглядны, не требуют специальных знаний или сложных ассоциаций  и не выходят за пределы априорного опыта и судебной ментальности (в защиту публичных интересов судьи с легкостью воспринимают вещи, которые им понятны и с которыми они имели дело неоднократно). Причем судей, в подобных случаях, не нужно убеждать в зависимости итоговой величины определенной оценщиком стоимости от наличия недостатка и доказывать существенное влияние конкретного недостатка отчета на формирование итоговой величины определенной в результате оценки стоимости.

     В чем ошибка суда? Исходным пунктом для оценки судебной ошибки является анализ норм ФСО 1 и ФСО 7, регулирующих вопросы использования сравнительного подхода в части условий, при которых оценщик вправе принять решение о выборе ОА.

     Пункт 14 ФСО 1:

 - объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

     Пункт 22 ФСО 7:

  • (а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

  • б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

     Из содержания названных выше положений федеральных стандартов оценки можно сделать следующие выводы: достаточным условием для принятия оценщиком решения о выборе ОА являются:

  • (а) сходность ОА объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

  • (б) наличие информации о ценах сделок (предложений) по ОА;

  • (в) отнесение ОА  к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

     Понятие «сходности» ОО и ОА (также как и понятие «сегмент рынка»), федеральными стандартами оценки не раскрывается, что означает отнесение определения степени сходности исключительно к усмотрению оценщика, при том условии, что подобное определение требует обоснования.

     Сходность не означает идентичность, в связи с чем,  утверждение суда о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, в качестве ОА могут быть выбраны только земельные участки с аналогичным правовым режимом, не вытекает из содержания приведенных выше пунктов 14 ФСО 1 и  22 ФСО 7.

     Другой вопрос, что выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком,  но опять же,  ФСО 1 не устанавливает каких-либо требований к уровню аргументации подобного обоснования, важно, чтобы такое обоснование было, а является ли оно в достаточной степени убедительным или нет – это вопрос специальных познаний, выходящих за рамки правового регулирования.

     Важно понимать и доносить до суда одну вещь: пределы правового регулирования отношений, связанных с возложением на оценщика тех или иных обязанностей, когда судебная аргументация будет иметь правовое значение (если рассмотреть пример с выбором ОА то можно привести следующую аналогию: в отношении выбора ОА ФСО 1 говорит о том, что все ОА должны быть цветными и если суд будет оценивать правильность выбора оценщиком ОА, то он не может утверждать, что выбор был неправильным, поскольку оценщик выбрал красный ОА, а должен быть выбран синий. Важно, что был выбран цветной ОА – именно в этом состоит задача оценщика, связанная с соблюдением федеральных стандартов оценки.    Если у ОА и ОО разные цвета, то это уже вопрос корректировки значений единиц сравнения (введения и обоснования шкалы корректировок), но не вопрос выбора ОА).

     Далее – суд делает вывод о том, что оценка является некорректной. Ни в законе, ни в ФСО не таких понятий: корректная или некорректная оценка. Есть понятие «достоверности величины определенной оценщиком стоимости» (статьи 12  13 ФЗ Об оценочной деятельности). Т.е. суд выходит за рамки понятий, установленных законом и неправовыми средствами (понятиями, не содержащимися в нормах права) обосновывает решение. На языке гражданского процесса это называется – несоответствие выводов суда требованиям, содержащимся в законе и неправильное применение норм материального права (суд основывает свои выводы на требованиях не существующих в законе). Именно  такое основание нужно указывать в качестве довода о необходимости отмены судебного решения.

 

1.2. Доводы судебного решения:

«Стоимость используемого в качестве объекта - аналога №3 земельного участка площадью 2382 кв.м, расположенного по ул. Западная 27 в г. Владивостоке, указана в приложенном информационном объявлении в долларах США (450 ООО долларов США), однако при расчете стоимости объекта оценки цена данного объекта - аналога указана уже в сумме 14 172030 рублей без приведения расчета конвертации валют и указания даты, на которую конвертация проведена (л.д. 31 отчета). В связи с чем, данное обстоятельство не может свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанного земельного участка».

Анализ

     Ни ФЗ Об оценочной деятельности, ни ФСО не устанавливают механизм конвертации стоимости объекта-аналога. Если говорить:

  • (а) об уровне нормативного регулирования вопросов, касающихся характеристики валюты, в которой должна быть выражена стоимость в отчете, то ФСО 1 содержит только одно требование на этот счет:  итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте РФ (пункт 27);

  • (б) о понимании механизма конвертации как переводе суммы денег из одной валюты в другую, то очевидным становится использование курса при указанном переводе на дату предложения о продаже (дата конвертации).

     Ключевой проблемой доказывания достоверности итоговой величины определенной оценщиком стоимости при проведении конвертации цены ОА является обоснование даты, на которую определяется курс валют. Это весьма несложный вопрос, решение которого всего лишь в заявлении перед судом ходатайства о приобщении к материалам дела официальных данных Центрального Банка России о курсе нужной вам валюты на нужную дату. Правовое значение будет иметь не вывод не о том, что в отчете отсутствует механизм конвертации, поскольку этот недостаток отчета легко, в полном соответствии с нормами КАС (АПК, ГПК) исправляется объяснениями истца или оценщика, а вывод о том, что конвертация проведена неправильно, с нарушением ФЗ Об оценочной деятельности или федеральных стандартов оценки. Но подобного вывода суд сделать не сможет, т.к. указанные нормативные акты не регулируют вопросы конвертации.

     Если исходить из содержания принципа обоснованности (пункт 4 ФСО №), то суть этого принципа сводится к тому, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии со статьей 59 КАС РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов, электронные документы.

     Таким образом, либо показания оценщика в части даты, на которую определялся курс валют при конвертации, либо письменный документ с подтверждением курса валют, установленного ЦБ РФ на дату конвертации, будет вполне приемлемым доказательством в подтверждении обоснованности отчета и соблюдении установленного ФСО 3 принципа.  При наличии в деле названных выше доказательств решение суда, содержащее утверждение об отсутствии в отчете расчета конвертации валют, не может считаться законным и обоснованным.

     Аргумент для обжалования решения в этой части: решение суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного заседания доказательствам.

 

1.3. Доводы судебного решения: 

«В силу положений пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчёт об оценке».В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной  оценщиком в отчете. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010024:0049 его рыночная стоимость составляет  округленно 3 360 000 руб., что более чем на тридцать процентов отличается от его кадастровой стоимости. ООО «Бизнес Инвест» представило суду Заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 10 ноября 2014 г. (далее - Заключение) на Отчет № 2239 от 31 октября 2014 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с  кадастровым номером 25:28:010024:0049, общей площадью 886 кв.м. Адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ковальчука, 15. Согласно Заключению названный Отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010. Однако из содержания Заключения следует, что оно является не экспертным, а консультационным; в его разделе «Сведения о принятом на исследование Отчете об оценке» (стр. 3 Заключения) прямо указано, что настоящее Заключение не является экспертизой Отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 ФЗ Об оценочной деятельности. В связи с этим доказательной силы по настоящему делу как экспертиза отчета Заключение не имеет».

Анализ

     Как видно из мотивировочной части решения, одним из оснований отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка  в размере его рыночной стоимости явилось несоблюдение заявителем обязательного требования о предоставлении положительного экспертного заключения. По мнению суда, подобное требование содержится в пункте 20  Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, которым установлено, что в  случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчёт об оценке.

     Указанная позиция суда свидетельствует о неправильном применении нормы материального права, которое заключается в следующем. Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на который ссылается суд в своем решение, распространяется только на деятельность названной комиссии и не регулирует какие-либо отношения, связанные с судебным рассмотрением подобного спора. Предоставление заявителем положительного экспертного заключения является обязательным только для рассмотрения спора в комиссии и не является обязательным для рассмотрения спора в судебном порядке.

     Подтверждением подобной позиции являются положения статьи 24.18 ФЗ об оценочной деятельности, в соответствии с которыми для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости). Таким образом, по смыслу статьи 24.18, под заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует понимать только заявление, подаваемое в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

     Если опять же обратиться к содержанию статьи 24.18, то в ней указано, что положительное экспертное заключение прилагается именно к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, т.е. только к тому заявлению, с которым обращаются в комиссию.

     Следовательно, суд без законных на то оснований, распространив требование об обязательном предоставлении  положительного экспертного заключения на судебный порядок рассмотрению спора о результатах определения кадастровой стоимости и вопреки положениям статьи 24.18 ФЗ Об оценочной деятельности, сделал вывод о несоблюдении заявителем установленного порядка рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.