127055, Москва, ул. Лесная 39
Пн-Пт 9:00 — 18:00
Сб, Вс — выходной
Мы в социальных сетях:

2.1. Доводы судебного решения:

«В отчете в качестве объекта - аналога №1 оценщиком приведен земельный участок площадью 4500 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Выселковая, из описания которого в информационном объявлении следует, что участок расположен у дороги, подъезд к участку только с внутренней стороны, состоит из двух совмещенных земельных участков, половина земельного участка поднята, отсыпана колом, отсыпка в настоящее время продолжается, речка укрепляется блоками, и при покупке отсыпка продавцом не прекратится, будет продолжена за его счет. Информация о физических свойствах объекта - аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах, существенно влияет на потребительский спрос в соответствии с которым формируется рыночная стоимость предлагаемого земельного участка. Согласно сведений о физических свойствах объекта оценки (л.д. 22 отчета), оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, водоемы отсутствуют, в окружении земельного участка территория занята под  объектами многоэтажного строительства, административными и торговыми зданиями, службами быта, земельный участок входит в общественно - деловую зону города».

Анализ

     Решение суда, в силу положений статьи 170 Гражданского процессуального кодекса РФ, не может содержать выводы, не основанные на исследованных им фактических обстоятельствах и не подтвержденных имеющимися в деле доказательствами. Вывод о существенном влиянии информации о физических свойствах объекта–аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах на потребительский спрос,  соответствии с которым формируется рыночная стоимость предполагаемого земельного участка, может быть сделан только на основании заключения экспертизы, поскольку подобные выводы, в основе которых лежат знания теории оценки, маркетинга, экономической теории, могут делать только специалисты, обладающие специальными познаниями, к числу которых судья не относится.

     С позиций требований пункта 22 ФСО 1 и пункта 22 ФСО 7 обязанности оценщика в части применения корректировок ограничиваются необходимостью совершения следующих действий:

  • применением корректировок при анализе значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

  • пониманием того, что корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

     Очевидно, что необходимость применения корректировок определяется соотношением характеристик объекта оценки и объекта аналога по элементу сравнения. Но ведь:

  • (а) этот пункт не говорит об обязательности применения корректировки при наличии каких-либо различий в характеристиках объекта оценки и объекта-аналога;

  • (б) не устанавливает критерия, на основе которого соотношение характеристик объекта оценки и объекта-аналога в обязательном порядке требует применения корректировки.

     Поэтому любые выводы суда о том, что при наличии каких-либо различий в характеристиках объекта оценки и объекта-аналога необходимо применение корректировок, должны опровергаться ссылками на положения пункта 22 ФСО 1 в той части, что вопрос о необходимости применения корректировок нормативные акты относят исключительно к усмотрению оценщика, который принимает соответствующее решение только исходя из собственного понимания соотношения (степени различия) характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Утверждение об обязательности применения корректировки при наличии каких-либо несовпадений между объектом оценки и объектом-аналогом не основано на законе и прямо противоречит положениям статьи 11 ФЗ Об оценочной деятельности и пункту 22  ФСО №1.