Сб, Вс — выходной
«В Отчете указано, что оцениваемый земельный участок находится в зоне жилой застройки, имеет разрешенное использование на дату оценки - кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м.
Предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, наиболее эффективное использование – то же. В связи с тем, что на дату оценки на рынке купли-продажи не обнаружено достаточного количества земельных участков под строительство коммерческих объектов, собственниками которых являются частные лица, оценщик при применении сравнительного подхода подобрал объекты-аналоги с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство в связи с существованием в г. Уссурийске развитого рынка земельных участков, предназначенных для этих целей, внося корректировку на функциональное использование. При указании функционального использования земельного участка как одного из ценообразующих факторов, влияющих на стоимость 1 кв.м земельного участка, оценщик использовал корректировочный коэффициент 1,2 (строительство/реконструкция подрядным способом в пределах нормативного срока по сравнению с земельными участками – объекты жилья, строительство которых ведется за счет иных средств).
Указанный корректировочный коэффициент установлен в постановлении главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28 марта 2002 № 355 (в редакции постановления от 30 апреля 2003 года № 613) «Об утверждении Положения о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в муниципальной собственности». Однако применение этого корректировочного коэффициента оценщиком противоречит функциональному использованию спорного земельного участка (виду разрешенного использования): кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании, то есть общественное питание, а также предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания, то есть ведение коммерческой деятельности».
Анализ
Анализ приведенного выше фрагмента судебного решения является, по сути, продолжением разговора об условиях реализации оценщиком сравнительного подхода, принятии решения о введении корректировок и, в конечном счете, определении величины корректировок, применяемых в процессе формирования стоимости. Если обратиться к основам теории оценки, то для правильного моделирования стоимости объекта оценки необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от объекта-аналога, в цену последнего вносятся корректировки (поправки) с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество. Другими словами, величина корректировки — это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта оценки. И очевидно, что нормативно отрегулировать подобные характеристики практически невозможно ни на уровне закона, ни на уровне федеральных стандартов оценки.
Положения пункта 22 ФСО №1 устанавливают следующие требования к процедурам корректировки:
-
корректировка проводится по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по соответствующему элементу сравнения;
-
при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
В дополнении к этому, пунктом 22 ФСО 7 содержатся следующие условия применения метода корректировок: каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по - аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Суд посчитал невозможным обоснование величины (коэффициента) корректировки, поскольку назначение коэффициента в нормативном акте противоречит функциональному использованию земельного участка.
Принципиальная ошибка суда заключается в следующем. Вопросы установления величины применяемого оценщиком коэффициента находятся вне рамок правового поля, в связи с чем оценщик свободен как в выборе величины корректирующего коэффициента, так и обосновании подобного выбора. При обосновании выбора оценщик вправе использовать коэффициенты, установленные нормативными актами органов местного самоуправления, независимо от того, при каких условиях допустимым является использование коэффициента в рамках самого нормативного акта. Оценщик вправе изменять условия применения коэффициента, при том условии, что (а) обоснована шкала корректировок, (б) приведены объяснения того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, (в) шкала и процедура корректирования единицы сравнения не были изменены от одного объекта-аналога к другому.