127055, Москва, ул. Лесная 39
Пн-Пт 9:00 — 18:00
Сб, Вс — выходной
Мы в социальных сетях:
О двух концепциях корректировки кадастровой стоимости
(опыт аналитической юриспруденции)

А.В.Тимофеев
Управляющий партнер Правового Бюро «Тимофеев и партнеры»,
председатель Межотраслевого Экономического Третейского Суда
в сфере оценочной деятельности

Процесс изменения законодательства в сфере оспаривания результатов определения кадастровой стоимости завершился победой концепции оспаривания и установлением возможности ретроспективной замены кадастровой стоимости.
Процесс изменения законодательства в сфере оспаривания результатов определения кадастровой стоимости завершился победой концепции оспаривания и установлением возможности ретроспективной замены кадастровой стоимости.

Рефлексия кадастровой стоимости (и как  правовой, и как экономической категории, определяющей  градус конфликта интересов собственников (титульных владельцев) недвижимости и государства обусловлена острой потребностью становления и развития указанного института, поскольку от состояния системного правового регулирования механизма оспаривания результатов установления количественных значений Ее Величества Собственности (в том смысле, что она определяет собственное ощущение реальности этого мира), во многом зависит и состояние ощущения справедливости общественных отношений. Поэтому развитие правовых (прежде всего административно-правовых) процессов, обуславливающих существование кадастровой стоимости как межотраслевого института, отражающего реальные общественные отношения в сфере собственности, ее взаимосвязи и взаимодействия с рядом других правовых явлений социально-экономической  действительности,  на современном этапе невозможны без ответов на вопрос о том, что мы знаем о кадастровой стоимости, что мы должны делать с этими знаниями и на что мы можем надеяться, используя их в  своем стремлении эффективно управлять собственностью.

Рефлексия позволяет выделить ценностный аспект познания права, показывающий, что в юридической практике мы должны иметь дело с истинностью, поскольку для юриста ценности выступают не просто как общепризнанные "предпочтения", но, прежде всего, как предельные нормативные основания регулирования общественных отношений. Отношение к правовым ценностям как к юридическим основаниям истины призвано обеспечивать правовое регулирование во всей его.

Вместе с этим, мы отдаем себе отчет, что юридический позитивизм у нас пока еще невозможен, поскольку текущая юридическая практика недостаточно совершена, слишком мало в ней собственно юридического содержания по сравнению с политической и иной случайной конъюнктурой, чтобы она могла стать достойным и достаточным материалом для позитивного анализа и обобщений. Поэтому, понимая степень  концентрации публичных элементов в отношениях по оспариванию кадастровой стоимости, решение проблемы  достижения положительного результата мы должны искать не столько в несовершенной судебной практике, сколько в собственном знании, которое (при умении его не ограничивать) должно становиться, не может не становиться, обязательно будет становиться намного богаче.

Раздвинув горизонты понимания процесса корректировки рыночной стоимости,  развернув вектор судебной практики в сторону искового характера требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, высказав позицию относительно даты, по состоянию на которую должна определяться рыночная стоимость, Президиум Высшего Арбитражного Суда оставил без должного внимания основной вопрос, связанный с периодом использования рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве его кадастровой стоимости. Так в  постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11, высшие арбитры, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ, а также  пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, констатируя наличие связи между кадастровой и рыночной стоимость объектов недвижимости, фактически признали, что допустимым и правомерным является оспаривание  кадастровой стоимости по мотиву  экономической необоснованности и оторванности от существовавшей на момент определения кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости. Углубляя судебное толкование положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности, Президиум ВАС РФ в постановлении №10761 от 25 июня 2013г. (через понятия сопоставимости и соотносимости) еще раз подчеркнул неразрывную связь между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, прямо указав, что «...истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствии с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ минэкономразвития РФ от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»)».

Вместе с этим, в том же постановлении №10761 от 25 июня 2013г. Президиум ВАС РФ формулирует следующий тезис: «При этом, то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости».

Итак, казалось бы, с одной стороны констатация неразрывной взаимосвязи кадастровой и рыночной стоимости, прямая отсылка к положениям статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности в части того, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена только на ту дату, на которую устанавливалась его кадастровая стоимость,  призывы к необходимости обеспечения принципа соотносимости кадастровой и рыночной стоимости и учета одинаковых ценообразующих факторов, подтверждение приверженности принципам недопустимости взимания экономически необоснованных налогов, но в то же время, с другой стороны – не следующая из предмета спора позиция об отсутствии прямой связи (влияния) между датой, на которую установлена рыночная стоимость и  момента, с которого указанная рыночная стоимость может применяться в качестве исправленной кадастровой стоимости.

Между тем, изложенная выше позиция о возможности использования исправленной кадастровой стоимости вытекает из положений статьи 24.20 ФЗ Об оценочной деятельности, после прочтения которой становится понятным, что прямая юридическая связь между датой, на которую установлена рыночная стоимость и датой, начиная с которой указанная рыночная стоимость должна применяться в качестве новой кадастровой стоимости, действительно отсутствует, поскольку подобное начало связано с моментом появления сведений о новой кадастровой стоимости в государственном кадастре недвижимости. По мнению Президиума ВАС РФ дата, по состоянию на которую  установлена кадастровая стоимость (как результат проведения работ по государственной кадастровой оценке)  и дата, по состоянию на которую в процессе оспаривания определена стоимость рыночная, если и совпадают, то не более чем в качестве  даты оценки и нужны эти правовые категории времени только для выявления единообразных ценообразующих факторов.

 Следуя  разъяснениям высшей судебной инстанции экономического правосудия, арбитражные суды выработали позицию, в соответствии с которой:

(а) внесение записи об исправленной кадастровой стоимости после вступления в силу судебного акта возможно только по состоянию на текущую дату (на дату, следующую за вступлением в силу решения суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости), поскольку включение любых сведений в государственный кадастр недвижимости на прошедшую дату (дату, на которую устанавливается рыночная стоимость) действующим законодательством не предусмотрено (постановление ФАС Поволжского округа от 13 июня 2013 г. по делу N А57-11421/2012, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 декабря 2012 г. по делу N А03-5592/2012);

(б) положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются (постановление ФАС Уральского округа от 24 мая 2013 г. N Ф09-3848/13).

В этой связи возникает необходимость более подробно рассмотреть вопрос о двух моделях (концепциях) корректировки кадастровой стоимости, которые обозначены в юридической литературе как:

(а)   концепция оспаривания кадастровой стоимости;

(б) концепция актуализации кадастровой стоимости.

Исследование указанных концепций является чрезвычайно актуальными по той причине, что они отражают весь спектр проблем, возникающих в сфере правового регулирования такого  феномена как противостояние кадастровой стоимости и стоимости рыночной.

Различие между указанными моделями заключается в том, что следствием (итогом) оспаривания результатов определения кадастровой стоимости  должно являться полное восстановление прав и защита интересов титульных владельцев и исправленная кадастровая стоимость объекта недвижимости, равная его рыночной стоимости, в качестве элемента правоотношений должна  применяться не с даты текущего периода (даты внесения сведений об исправленной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости), а с даты, начиная с которой  установленная в порядке государственной кадастровой оценки земельных участков кадастровая стоимость использовалась  в качестве базы для определения размера обязанностей (публичных правоотношениях) и обязательств (частных правоотношениях)  собственников (владельцев) объектов недвижимости.

Термин «концепция оспаривания результатов определения кадастровой стоимости» не совсем точно отражает существо рассматриваемых отношений, поскольку актуализация кадастровой стоимости (т.е. использование  кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, с текущей даты) также является результатом оспаривания. Более удачным представляется термин «ретроактивная юстиризация кадастровой стоимости», под которым автор понимает возможность принятых органами юрисдикции решений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, принятых по итогам оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, оказывать влияние на ранее принятые решения.

При актуализации кадастровой стоимости объекта недвижимости ее новая величина, равная рыночной стоимости, применяется только с даты внесения измененной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, что исключает ее распространение на предшествующий период.

Постановка проблемы оспаривания или актуализации кадастровой стоимости, по нашему мнению, имеет принципиальное (предельное) значение по двум причинам. Во-первых, потому, что актуализация влечет за собой признание законодательно установленного периода, в течение которого возможно легитимное существование полученной в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровой стоимости в состоянии неравенства с его рыночной стоимостью, во-вторых, отрицание возможности ретроактивной юстиризации кадастровой стоимости приведет к созданию условий, исключающих применение рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.     

Поясним изложенные выше выводы более подробно.

       Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате:

(а) проведения государственной кадастровой оценки, либо

(б) рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.   

Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная в ходе государственной кадастровой оценки (ГКО), итогом которой является внесение ее результатов в государственный кадастр недвижимости (статья 24.20 ФЗ Об оценочной деятельности), в силу статьи 3 ФЗ Об оценочной деятельности, имеет статус правовой категории и может быть использована в качестве налоговой базы как в публичных правоотношениях (статья 390 Налогового кодекса РФ), так и в качестве расчетного элемента в гражданско-правовых отношениях (арендная плата, выкуп имущества и пр.). Дата внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является той исходной точкой, начиная с которой кадастровая стоимость (как результат государственной кадастровой оценки) начинает свое существование, т.е становится легитимной. Затем, по инициативе владельца объекта недвижимости, несогласного с величиной установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости <5>, возбуждается спор, в ходе которого выявляется рыночная стоимость данного объекта недвижимости. Очевидно, что между датой, когда началось использование кадастровой стоимости объекта недвижимости как величины, определяющей размер обязательств (обязанностей), и датой, когда становится возможным применение исправленной (откорректированной) кадастровой стоимости проходит достаточно долгий период времени, в течение которого «как бы рыночная стоимость» (она же кадастровая стоимость, установленная в ходе государственной кадастровой оценки земель) успешно внедряется и используется для фискальных и иных целей. 

Толкование изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013г. №10761 тезиса о том, что факт установления судом рыночной стоимости  объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости этого объекта не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости, придаваемое данному тезису практикой арбитражных судов (как уже было отмечено выше), допускает возможность использования рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве его кадастровой стоимости только после вступления в силу судебного решения и внесения сведений о новой кадастровой стоимости в ГКН, т.е только на будущий период. Тем самым предшествующий период, т.е. период использования кадастровой стоимости, установленной в ходе государственной кадастровой оценки, несмотря на (а) доказанный и подтвержденный судебным решением факт существования в этот же период рыночной стоимости объекта недвижимости, несмотря  на (б) прямой запрет диктатуры кадастровой стоимости объекта недвижимости над существующей рыночной стоимостью (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, статья 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности)  признается арбитражной практикой законным.

По нашему мнению, заблуждение, свойственное современному состоянию арбитражной практики по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, основанное на неправильном понимании правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, заключается в том, что в постановлении от 25 июня 2013г. №10761 речь идет не о невозможности использования величины рыночной стоимости с обратной датой, а только о том, что судебное решение, установившее кадастровую стоимость объекта недвижимости, равную его рыночной стоимости, является обязательным для исполнения органами кадастрового учета, и после вступления решения в законную силу, указанные органы обязаны внести сведения о новой величине кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Теперь к вопросу о том, что отрицание ретроактивной юстиризации кадастровой стоимости  может привести к созданию условий для невозможности ее корректировки.

Рассмотрим следующую ситуацию. Постановлением Правительства Москвы от 27 ноября 2012. №670-ПП были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы. Указанное постановление вступило в силу с 1 января 2013г. Допустим, что в течение 2013г. какой-либо владелец земельного участка оспорил результаты ГКОЗ города Москвы и комиссия (или суд) вынесла решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Сведения о новой кадастровой стоимости были внесены в государственный кадастр недвижимости в августе 2013г. Поскольку налоговая база в отношении земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (статья 391 Налогового кодекса РФ, часть 2), то право на исчисление налога по рыночной стоимости возникает у владельца земельного участка только в налоговом периоде, который начнется с 1 января 2014г. Между тем, 26 ноября 2013г. Правительство Москвы принимает новое постановление №751-ПП, которым утверждает результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2013г. и вводит в действие данное постановление с 1 января 2014г. В результате этого, в государственном кадастре недвижимости на 1 января 2014г. отражается уже не кадастровая стоимость объекта недвижимости, равная его рыночной стоимости, а новые результаты государственной кадастровой оценки. Таким образом, усилия собственника (владельца) объекта недвижимости, мечтавшего рассчитываться по своим обязательствам, исходя из его рыночной стоимости, оказались напрасными.  Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости не привело к снижению расходов по обязательствам. 

 Как видим, поставленные выше вопросы действительно имеют предельный характер, в том смысле, что без поиска ответа на них становится невозможной эффективная защита субъективных с использованием механизма оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

 Концепция актуализации кадастровой стоимости основана на следующих утверждениях:

(а) новые учетные записи вносятся в государственный кадастр недвижимости по состоянию на текущую дату, и включение каких-либо сведений на прошедшую дату, действующим законодательством не предусмотрено;

(б) требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости носит преобразовательный характер, т.е направлено на изменение существующего правоотношения, а такая замена возможна только после вступления в силу судебного акта;

(в) при оспаривании величины кадастровой стоимости не оспаривается законность внесения результатов государственной кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости;

(г) установление рыночной стоимости объекта недвижимости, также как и внесение сведений о рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости, не означает отмену в этой части нормативного акта, которым была утверждена его кадастровая стоимость.

Проанализируем каждое из вышеприведенных утверждений с позиций действующего законодательства и практики его применения.

Основными нормативными актами в сфере кадастровых отношений (ведение государственного кадастра недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведение кадастровой деятельности) является федеральный закон №221-ФЗ от 24 июля 2007г. «О государственном кадастре недвижимости», а также Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития от 04 февраля 2010г. №42. Исходя из принципа непрерывности актуализации сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах (статья 4 ФЗ О государственном кадастре недвижимости), очевидно, что порядок ведения государственного кадастра недвижимости (как на уровне федеральных законов, так и на уровне подзаконных нормативных актов), конечно же, должен исключать элементы неопределенности кадастровой стоимости для целей исчисления земельного налога. Но принцип непрерывности актуализации сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, также как и содержание приведенных выше нормативных актов, не подразумевают и не содержат запрета на внесение в государственный кадастр недвижимости сведений с обратной датой.  Иное исключало бы исправление ошибок в кадастровом учете с позиций статьи 28 ФЗ О государственном кадастре недвижимости, допускающей возможность ретроспективного внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Подобное возможно на основании решения суда и при изменении размера налоговой базы по земельному налогу в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие изменения кадастровой стоимости, производимого путем внесения достоверных сведений обратным числом (решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N ВАС-4569/12).

Обратимся к содержанию некоторых писем Министерства финансов РФ.

В письме от 27 мая 2010г. №03-05-04-02/52 финансовое ведомство указывает:

« Пунктами 12 и 14 ст. 396 Кодекса установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налоговых органов до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, и налогоплательщиков в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков". Из данных норм Кодекса следует, что налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется, в частности, на 1 января года, являющегося налоговым периодом, и для целей налогообложения не может изменяться в течение налогового периода. По мнению Минфина России, изменение налоговой базы может быть связано с изменениями кадастровой стоимости вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п, внесенными в том числе и обратным числом на указанную дату.

    В письме от 16 июля 2013г. N 03-05-04-02/27809 Министерство финансов РФ, разъясняя порядок применения налогового законодательства в связи с принятием Президиумом ВАС РФ постановления от 28 июня 2013г. № 913/11, также указывает: 

«Пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации). Однако в действующем законодательстве не установлен правовой механизм, определяющий особенности определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедших в течение налогового периода.

Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28 июня 2011 года N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и по состоянию на дату, указанную в решении суда. При этом изменения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, должны учитываться при исчислении земельного налога».  Аналогичная позиция была высказана Министерством финансов РФ и в письме от 12 июля 2013 г. N 03-05-05-02/27214.

Таким образом, суждение о том, что новые учетные записи вносятся в государственный кадастр недвижимости только по состоянию на текущую дату и включение каких-либо сведений на прошедшую дату, действующим законодательством не предусмотрено, вряд ли можно признать обоснованным.

Если исходить из преобразовательного характера требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, то признание существования преобразовательных исков влечет за собой также и признание за судебным решением значение юридического факта. Преобразовательное решение предусматривается нормой материального права и приобретает значение юридического факта материального права, с которым связываются материально-правовые последствия.

 В нашем случае нормой права, с которой связываются материально-правовые последствия, является статья 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности, а юридическим фактом, объективирующим возникновение рыночной стоимости - установление существования рыночной стоимости объекта недвижимости отличной от его кадастровой стоимости с начала появления последней в качестве результата государственной кадастровой оценки. Суд, рассматривая требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, своим решением придает статус правоотношения существованию рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, т.е. на конкретную истекшую дату. Ведь именно это обстоятельство (если верить тексту постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013г. №10761) доказывается истцом и устанавливается судом.

Теперь рассмотрим утверждение о том, что при оспаривании величины кадастровой стоимости не оспариваются (а) результаты государственной кадастровой оценки и (б) законность внесения этих результатов в государственный кадастр недвижимости.

Исходными данными, на основе которых утверждаются результаты государственной кадастровой оценки, являются сведения, содержащиеся в отчете оценщика, осуществившего государственную кадастровую оценку (статьи 24.15-24.17 ФЗ Об оценочной деятельности). При этом статьей 12 ФЗ об оценочной деятельности закреплено положение, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки (в нашем случае кадастровой стоимости), указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Принятие решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является, по сути, подтверждением недостоверности сведений, содержащихся в отчете о результатах проведения государственной кадастровой оценки. И хотя, с точки зрения способа защиты нарушенных прав, результаты государственной кадастровой оценки формально не оспариваются, корректировка кадастровой стоимости на основании решения юрисдикционных органов (комиссии или арбитражного суда) есть по своей содержательной части ни что иное, как установление несоответствия (или недостоверности) сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащихся в указанном отчете.

Если конкретная величина кадастровой стоимости конкретного земельного участка (экономическая характеристика объекта недвижимости) не утверждается нормативным актом субъекта РФ, поскольку компетенция последнего в этой части ограничивается утверждением среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, определение ВАС РФ от 27.072010г. №ВАС-7309/10), то  сохранение указанным нормативным актом своей юридической силы, не затрагивает интересы титульного  владельца в той мере, в которой Президиум ВАС РФ в постановлении №913 от 28 июня 2011г. признал приемлемым способ защиты прав при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Восстановление нарушенных прав титульного владельца при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки невозможно без исправления (замены) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости на иные сведения, содержащие информацию о его рыночной стоимости. Именно в этом заключается процесс определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (статья 24.19 ФЗ об оценочной деятельности). Замена содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости на иные сведения  допускается либо в режиме исправления ошибок (статья 28 ФЗ О государственном кадастре недвижимости), либо в режиме оспаривания кадастровой стоимости как по основаниям недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, так и по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его рыночная стоимость (статья 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности). Сходство названных выше порядков изменения кадастровых сведений заключается в том, что как при исправлении, так и при оспаривании не признаются  недействительными акты, послужившие основаниями для совершения действий по осуществлению кадастрового учета. Но различие между ними принципиальное: если решение об исправлении ошибок,  как направленное на исправление внесенных в кадастр недостоверных сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости,  не влечет изменения даты регистрации объекта в документах кадастрового учета и вносится обратным числом на текущую дату, в том числе по решению суда, установившего дату внесения неточных сведений в кадастровый учет, то решение арбитражного суда, устанавливающее в качестве  юридического факта существование рыночной стоимости объекта недвижимости, отличное от установленной ранее кадастровой стоимости этого объекта, по какой-то необъяснимой причине, лишено признаков ретроактивной юстиризации. Между тем, требование об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, также как и требование об исправлении ошибок при ведении кадастрового учета, направлено именно на исправление несоответствующих действительности (недостоверных) сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости.

На наш взгляд, концепция ретроактивной юстиризации кадастровой стоимости, должна основываться на следующих положениях.

  1. Императивное указание о том, что результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, адресовано (а) не только и не столько оценщику, который проводит независимую оценку и устанавливает величину рыночной стоимости объекта недвижимости, сколько  органам юрисдикции, принимающим решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и (б)  не только в целях сопоставимости и соотносимости отчетов о рыночной стоимости объекта недвижимости и отчета о результатах государственной кадастровой оценки и единообразного применения ценообразующих факторов, а прежде всего в целях защиты прав и интересов титульных владельцев объектов недвижимости. Обоснованием вышеизложенного являются положения статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности, в которых повторяется (вслед за положениями части 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ) указание об установлении (в смысле применения и использования) в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости именно на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

        2. Утверждение о том, что,  величина кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не перестает быть достоверной даже после вступления в силу решения суда, установившего рыночную стоимость на ту же дату, на которую была установлена прежняя кадастровая стоимость, также лишено смысла, как и утверждение о справедливости наказания после отмены приговора. Рыночная стоимость, установленная по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость, изначально (с момента использования кадастровой стоимости как итога государственной кадастровой оценки)  уничтожает последнюю в силу императивных  нормоположений о невозможности существования кадастровой стоимости в каком-либо ином, отличном от рыночной стоимости, состоянии.

      3. Если внесенная в ГКН  величина кадастровой стоимости объекта недвижимости, доказательственно  явилась следствием недостатков методов массовой оценки, что привело к несоответствию между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости, и если это несоответствие устанавливается в ходе оспаривания результатов определения кадастровой стоимости и оформляется соответствующим компетентным решением, которое является основанием для устранения подобного несоответствия,  то правовые последствия исправления упречной кадастровой стоимости не должны отличаться от последствий, связанных с исправлением ошибок в кадастровом учете.