Как оспорить кадастровую оценку недвижимости в 2018 году

Неоправданно завышенная кадастровая стоимость становится серьезной проблемой для собственников недвижимости. Высокие налоги на недвижимость заставляют задуматься над возможностью минимизации их выплат. В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения и крупные земельные участки.

Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она часто оказывается выше, что повышает налогооблагаемую базу. Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта, ошибками при технических расчетах. Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо сравнить кадастровую и рыночную стоимость объекта. Для этого нужно заказать оценку, и доказать эту необходимость в комиссии или суде.

Если завышение кадастровой стоимости подтверждается, то оценку возможно оспорить двумя способами: подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться в суд. Для юридического лица обязательно обращение в комиссию. В случае неудовлетворения решением комиссии, его можно обжаловать в суде. Порой расходы на пересмотр кадастровой стоимости могут не оправдаться, поэтому важно заранее все просчитать.

По данным Росреестра, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов. По сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39%. В период с января по ноябрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений.

Механизм оспаривания кадастровой стоимости

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо собрать следующий перечень документов:

• выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);

• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);

• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости — п. 11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Кроме представленных выше документов, при подаче административного искового заявления в суд предоставляются:

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 тыс. руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);

• доверенность и копию диплома о юридическом образовании, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;

• документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

• заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты принятия заявления. Заявитель, не согласный с решением комиссии, может обратиться в суд. Важно, что заявитель также может оспаривать в суде не само решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. В таком случае решение комиссии не будет предметом судебного спора.

Как правило, судом по таким делам назначается судебная оценочная экспертиза и успех оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только лицо, обладающее знаниями в области оценочной деятельности.

Компенсация судебных расходов

В настоящее время компенсации для заявителей законом не предусмотрено. Однако, предлагается внести изменения в статью 248-1 КОАП РФ в случаях удовлетворения требований о судебных расходах с административного ответчика.

Подобная инициатива является реакцией на известное постановление КС РФ от 11.07.2017г. № 20-П, в котором говорится, что недопустимо возлагать на налогоплательщиков бремя несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости. Если при проведении государственной кадастровой оценки не было допущено ошибки, делается вывод о невозможности возложения на государство судебных расходов по таким делам.

По мнению КС РФ, распределение обязанности по несению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости должно решаться в зависимости от установленной судом рыночной стоимости. Данную тенденцию можно назвать положительной, поскольку с налогоплательщика снимается бремя некомпенсируемых судебных расходов.