Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Особенности оспаривания кадастровой стоимости в 2019 году

С 01 января 2019 года в Москве и Московской области вступили в силу очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (вся информация по данному вопросу доступна на сайте Росреестра).

Это означает, что если недвижимость включена в Перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, то в течение, как минимум, двух лет (для Москвы, в других регионах может быть иной срок, но не более 5 лет) собственники недвижимости должны уплачивать в бюджет налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости данного объекта, вместо стандартной налогооблагаемой базы в виде остаточной балансовой стоимости недвижимости.

Из этого следует, что если (а это, как правило, и происходит) кадастровая стоимость объекта определена значительно выше его рыночной стоимости, то и налог на имущество получается завышенным, иногда счет идет на миллионы рублей.

Тема оспаривания кадастровой стоимости не теряет своей актуальности. Это объясняется двумя причинами:

• первая – все большее число объектов недвижимости вовлекается в налоговые отношения, в связи с чем увеличивается число владельцев, заинтересованных в уплате экономически обоснованного налога на имущество;

• вторая – применение в процессе государственной кадастровой оценки методов массовой оценки объективно приводит к ошибкам в исчислении величины кадастровой стоимости конкретных объектов недвижимости, что приводит к значительным расхождениям между его кадастровой и рыночной стоимостью.

Важно понимать, что оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая действует на момент обращения. Результаты предыдущих государственных оценочных кадастровых кампаний не подлежат пересмотру.

Что же нового принес 2019 год для тех, кто не желает уплачивать налог на имущество в завышенном размере и намерен отстоять свои права и законные интересы?

Для начала разберемся в природе кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость устанавливается в результате:

• проведения государственной кадастровой оценки (нормативный акт уполномоченного органа субъекта РФ);

• деятельности подразделений Росреестра в случае возникновения новых объектов недвижимости или изменения характеристик объекта недвижимости, влекущих изменение кадастровой стоимости (акт об определении кадастровой стоимости);

• оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии или суде (решение комиссии или суда).

Кадастровая стоимость используется:

• в качестве базы для исчисления налога на имущество,

• для расчета величины арендной платы;

• для определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Но каким бы образом кадастровая стоимость не устанавливалась, лица, права которых она затрагивает, имеют установленную законом возможность ее оспорить и добиться установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При оспаривании кадастровой стоимости в 2019 г. следует помнить следующее. На территории Российской Федерации в различных субъектах РФ действуют различные нормативные акты, устанавливающие кадастровую стоимость. Эта ситуация сложилась в связи с тем, что кадастровая переоценка в конце 2018 года проводилась далеко не всеми субъектами нашей большой страны.

Если кадастровая стоимость была установлена по состоянию на дату до 1 января 2018 г., то оспаривание происходит на основании положений статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» с обязательным посещением комиссии юридическими лицами.

Если же в субъекте РФ государственная кадастровая стоимость устанавливается на дату после 1 января 2018 г. (вновь созданным государственным бюджетным учреждением (ГБУ) в соответствии с положениями ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), то предварительное обращение в комиссию не является обязательным, и административный иск можно подавать непосредственно в суд.

В 2019 году сохраняется подсудность рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, и подобные дела рассматривают суды уровня субъекта РФ по месту нахождения заказчика работ, либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Это может быть верховный суд республики, краевой или областной суд, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа.

Но при этом особое внимание нужно обращать на кандидатуру ответчика. Например, если в Москве при оспаривании кадастровой стоимости административным ответчиком ранее выступало Правительство Москвы, утверждавшее нормативный акт о результатах определения кадастровой стоимости, то в 2019 году административным ответчиком является Департамент городского имущества города Москвы, поскольку именно этот орган государственной власти является заказчиком работ по государственной кадастровой оценке.

С 2019 года изменяется состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Теперь в состав комиссии могут входить представители:

• совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации;

• предпринимательского сообщества;

• саморегулируемых организаций оценщиков;

• уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации.

Например, в состав комиссии, созданной при Министерстве имущественных отношений Московской области, входят:

• руководитель Аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Московской области;

• руководитель рабочей группы по инвестиционным проектам Торгово-промышленной палаты Московской области;

• председатель Общероссийского профессионального союза оценщиков, экспертов, консультантов и специалистов финансового рынка,

что позволяет надеяться на более объективное рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В 2019 году расширяется и уточняется перечень оснований, по которым может быть оспорена кадастровая стоимость.

В частности, новый закон «О государственной кадастровой оценке» предоставляет возможность оспорить кадастровую стоимость путем направления в бюджетное учреждение заявления об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости (технические или методологические ошибки).

С подобным заявлением можно обращаться, начиная со дня принятия акта об утверждении текущих результатов определения кадастровой стоимости, и вплоть до дня принятия последующего аналогичного акта.

При оспаривании кадастровой стоимости по основаниям исправления ошибок, допущенных при ее определении кадастровой стоимости, важно знать две вещи:

• во-первых, при исправлении ошибок допускается изменение кадастровой стоимости только в сторону ее понижения;

• во-вторых, решение об исправлении ошибки или отказ от исправления ошибки также можно оспаривать в суде.

Часто при решении вопроса о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости у владельца объекта недвижимости отсутствует необходимая информация, какие факторы являлись определяющими при определении кадастровой стоимости, все ли они были учтены, и были ли они учтены корректно. В этом случае он может обратиться в государственное бюджетное учреждение с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. В течение тридцати дней со дня поступления заявления государственное бюджетное учреждение обязано предоставить соответствующие разъяснения.

В остальном процедура оспаривания кадастровой стоимости практически не отличается от уже сложившейся в предыдущие годы практики.

Первым шагом на пути оспаривания кадастровой стоимости является оценка недвижимости для установления ее рыночной стоимости.

Юридическую силу имеет только оценка, проведенная профессиональными оценщиками. Она проводится с соблюдением всех федеральных стандартов оценки, а также с учетом стандартов и правил саморегулируемой организации оценщиков.

Отчет оценщика (отчет об оценке объекта недвижимости) является основным документом, подтверждающим завышение кадастровой стоимости по отношению к рыночной. Имея такой отчет, вы можете оспорить кадастровую оценку:

• если вы юридическое лицо и кадастровая стоимость вашего объекта была установлена по состоянию на дату до 01 января 2018 года, то вам необходимо сначала подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра, а в случае несогласия с решением комиссии обжаловать его в суде.

• в том случае, если вы юридическое лицо и кадастровая стоимость вашего объекта была установлена по состоянию на 01 января 2019 года, то обращение в комиссию Росреестра является необязательным.

• физические лица могут сразу обращаться в суд, минуя комиссию, вне зависимости от даты установления кадастровой стоимости.

И последнее, о чем стоит упомянуть - для принятия решения о том, что вы будете оспаривать кадастровую стоимость, необходимо предусмотреть все расходы и оценить экономическую выгоду от данной процедуры. Бывают случаи (особенно если вы являетесь физическим лицом), когда экономия на налоге не сопоставима даже с минимальными затратами на юридические услуги (отчет оценщика, представительство в суде, судебная оценочная экспертиза).

Но если физическое лицо продает недвижимость, срок собственности которого менее трех лет, ситуация меняется. Дело в том, что при отчуждении, например, квартиры, если сумма сделки существенно отличается в меньшую сторону от кадастровой стоимости, налоговая инспекция доначисляет налог в размере 13 % от разницы между кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7 (фактор погрешности методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости, признанный государством) и рыночной стоимостью квартиры. В нашей практике встречались суммы доначисления от 160 тысяч до 3 миллионов рублей. А такие цифры делают процедуру оспаривания для физлиц экономически оправданной.

Для юридических лиц, в зависимости от имеющейся на балансе собственности, экономия налога на имуществе после оспаривания кадастровой стоимости может составлять от миллионов до сотен миллионов рублей в год. И налог при этом надо платить ежеквартально. Так что, чем раньше начать процедуру оспаривания, тем быстрее высвободятся денежные средства из по избыточного налогового бремени.

Команда Правового бюро «Тимофеев и партнеры» готова помочь вам в вопросе оспаривания кадастровой стоимости на всех этапах.