Сб, Вс — выходной
Удивителен «великий, могучий…» русский язык! Кто бы мог подумать о том, что слова «равноценный» и «равнозначный» – это вовсе не синонимы и значение каждого может быть различным, в зависимости от того, кем, в каком контексте и для каких целей употребляются эти слова. Убедительным примером сказанного выше может служить судьба собственников нежилых помещений, которая будет решаться путем применения законодательства о реновации.
Положения Федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – ФЗ № 141-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве» и Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон Москвы № 14) разделяют эти понятия, придавая каждому из них свое специфическое значение с различными правовыми последствиями.
Понятие «равнозначности» применимо к жилым помещениям как содержание гарантии в отношении прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации. При этом подравнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
- такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы;
- такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (статьи 7.3 ФЗ№ 141-ФЗ, статья 4 Закона Москвы № 14).
Права собственников нежилых помещений гарантируются несколько иначе: при включении в решение о реновации не относящихся к общему имуществу нежилых помещений в многоквартирных домах, собственникам нежилых помещений гарантируется толькопредварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения в соответствии с законодательством РФ (статьи 7.4 ФЗ № 141-ФЗ, статья 8 Закона Москвы № 14).
Другими словами, если собственнику жилого помещения предоставляется другое жилое помещение, равное по жилой площади, количеству комнат, уровню благоустройства, местоположению (равнозначность), то собственник нежилого помещения может рассчитывать на предоставление другого помещения, равного только по цене. Таким образом, право на жилое помещение стоит выше права частной собственности на нежилое помещение, поскольку в первом случае возмещается не только имущественное, но и социальное благо.
Исходя из этого, становится очевидным, насколько большое значение для защиты законных прав и интересов собственников нежилых помещений будет иметь возможность обеспечить установление справедливой рыночной цены изымаемого помещения в условиях реновации и, что не менее важно, доказать достоверность этой рыночной стоимости в отношениях с органами государственной власти.
Судьба собственников нежилых помещений складывается по-разному: кто-то удовлетворяется вариантами, предложенными Правительством Москвы и получает, либо денежную сумму, либо другое нежилое помещение, а кто-то доводит дело до судебных разбирательств в том случае, если имеет обоснованное мнение об иной цене изымаемой собственности. В том случае, если собственник нежилого помещения и Департамент городского имущества города Москвы не заключат соглашения об изъятии, допускается принудительное изъятие собственности для государственных или муниципальных нужд по решению суда. Иск о принудительном изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии такого имущества, но не ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения собственником соглашения об изъятии (статья 282 Гражданского кодекса РФ).
На практике, спор о величине выкупной суммы может возникнуть из-за того, что собственник нежилого помещения занимался видом деятельности, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка. Это обстоятельство, при определении рыночной стоимости нежилого помещения, может существенно понизить стоимость последнего.
Рекомендуемой мерой защиты для собственника нежилого помещения во всех случаях возникновения спора, может являться обращение не столько к оценщику, обязанности которого заканчиваются подготовкой отчета и определением рыночной стоимости изымаемого имущества, сколько к юридической компании, способной отстоять определенную оценщиком рыночную стоимость в ходе судебных тяжб с Правительством Москвы. Вряд ли оценщику удастся разрешить правовую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и позицией Верховного Суда РФ о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.
Разрешение коллизии между юридическим и фактическим составом в контексте споров о величине рыночной стоимости изымаемого имущества, окрашено специфическими особенностями правового регулирования оценочной деятельности. И от того, насколько аргументировано будет изложена позиция в защиту интересов собственника нежилого помещения, и будет зависеть успешное достижение результата в споре с органами публичной власти.
Очень важным для защиты прав и законных интересов собственника нежилого помещения является определение объекта оценки. Ведь если нежилое помещение использовалось для ведения бизнеса, то и оцениваться должно не помещение само по себе как объект недвижимости, а бизнес как предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли.
А это, как говорится, две больших разницы. Уж поскольку за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение в многоквартирном доме собственнику полагается предварительное и равноценное денежное возмещение за счет средств городского бюджета, то и возмещаться должна не только рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, но и убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием такого помещения, включающие упущенную выгоду, т.е. неполученные доходы, которые мог получить собственник, если бы нежилое помещение не изымалось государством.
Если отмечать недостатки реновационного законодательства, то хотелось бы обратить внимание на следующее обстоятельство. Принудительное изъятие для государственных нужд нежилых помещений, связанных с ведением бизнеса, на становление которого порой уходил значительный отрезок жизни, не может быть ограничено выплатой действительной рыночной стоимости изымаемого имущества. Как быть с чувством бессилия и разочарования, которое с очевидностью охватывает тех, кто лишается привычной деятельности и привычных доходов?
Вполне уместна, в данном случае постановка вопроса о компенсации морального вреда. Ведь только в этом случае можно утверждать, что возмещение будет не только равноценным, но и справедливым, сочетающим в себе как интересы государства, так и являющиеся высшим конституционным благом фундаментальные права юридических и физических лиц.
Выводы:
(а) понятия «равноценности» и «равнозначности» в законодательстве, регулирующим отношения, возникающие при осуществлении реновации, различны по своему содержанию в зависимости от того, к собственникам жилой или нежилой недвижимости они применяются;
(б) равнозначность, по смыслу реновационного законодательства, гарантирует защиту прав на уровне предоставления жилого помещения равного по жилой площади, количеству комнат, уровню благоустройства, местоположению (компенсация двух утраченных благ: имущественного и лично-неимущественного), в то время как равноценность – предоставление помещения, равного только по стоимости (компенсация только имущественного блага);
(в) право собственников жилых помещений, субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды на компенсацию основано на признаках «равнозначности», в то время как право собственников нежилых помещений ограничено признаком «равноценности»;
(г) признаки «равноценности» и «равнозначности» (по стоимости) определяются для целей защиты прав и законных интересов собственников и арендаторов изымаемых помещений только в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а именно, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
А.В.Тимофеев,
уравляющий партнер,
правовое бюро «Тимофеев и партнеры»
Опубликовано: http://rway.ru/articles/3578/