Девелоперов предлагают выселить по реновации

Московская программа реновации может обернуться для девелоперов потерей до половины рынка коммерческого жилья в городе, считают эксперты Sberbank CIB. Частных застройщиков вытеснит мэрия, которой придется построить и продать почти 22 млн кв. м, чтобы вернуть в бюджет требуемые для переселения 1,5 трлн руб., пишет газета «Коммерсант».

Sberbank CIB предупредила застройщиков о снижении емкости рынка продаж в Москве из-за программы реновации. В отчете компании (есть у “Ъ”) говорится, что текущий спрос в новом жилье оценивается в 3 млн кв. м в год — столько же строят коммерческие девелоперы (данные за 2016 год) плюс 0,8 млн кв. м, которые возводит принадлежащее мэрии казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Город планирует обеспечить безубыточность программы, стоимость которой оценивается в 1,5 трлн руб., если себестоимость строительства составит 85 тыс. руб. за 1 кв. м. Для этого городу нужно построить и продать в общей сложности 21,9 млн кв. м, то есть по 1,5 млн кв. м в год. Это половина от текущего объема ежегодного спроса. Предпосылок для его роста в Sberbank CIB не видят.

Застройщикам придется подстраиваться под изменения, так как у города будет очевидное конкурентное преимущество из-за локаций проектов: только у мэрии есть право распоряжаться землей на месте снесенных домов. Конкурировать по цене городу невыгодно, это приведет к увеличению объема строительства на продажу.

По оценкам Sberbank CIB, сужение рынка коммерческих девелоперов станет заметным после 2023 года: до этого город обещает строить жилье в основном для переселения, а не для продажи, таким образом, в течение ближайших пяти лет на рынок выйдет не более 10–20% жилья.

Sberbank CIB уточняет, что доля города на коммерческом рынке жилья может быть меньше при снижении себестоимости строительства домов для переселенцев. При стоимости реновации на уровне 70 тыс. руб. за 1 кв. м городу нужно будет построить на продажу 14,9 млн кв. м. В этом случае его доля на рынке коммерческого строительства составит около 33%.
Программа реновации рассчитана на 15 лет. Мэрия планирует расселить жителей 5144 домов общей площадью 16 млн кв. м. Для замены устаревшего жилфонда может быть построено 18 млн кв. м, так как средняя площадь квартир в новых домах будет 52,5 кв. м, что на 15–20% больше, чем сейчас. Sberbank CIB оговаривается, что предсказуемость событий после выборов мэра в 2018 году ограничена. Кроме того, реализация плана по возврату потраченных на реновацию средств начнется после 2023 года, и заниматься этим будет, скорее всего, другая администрация.