Сб, Вс — выходной
Для сдачи в аренду можно покупать не квартиры, а коммерческие помещения. Доход от этого может быть значительно выше. Однако нужно учитывать ряд нюансов.
Какой доход?
За последний год многие вложили сбережения в квартиры, в том числе в расчете на сдачу в аренду. Но если доход от квартир у рантье около 4-6% от их стоимости в год, то средняя доходность от аренды ликвидной коммерческой недвижимости - 12-15%, отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости компании "Этажи" Антон Лескин. Этот показатель варьируется от минимальных 8-9% до 22-28%. В топе - торговые помещения с сетевыми арендаторами, небольшой стрит-ретейл, реже - офисные помещения с крупными арендаторами и долгосрочными контрактами. Популярны также склады и производственные помещения, они окупаются за 5-6 лет. И не обязательно, чтобы они были в идеальном состоянии.
Экономические изменения по-разному влияют на интерес инвесторов к тому или иному сегменту недвижимости, отмечает первый заместитель гендиректора "Профис Недвижимости" Ольга Антонова. Внимание физлиц к инвестициям в жилье скорее связано с квалификацией инвестора: ему понятнее данный сегмент, а также очевидно, как им управлять.
Сколько нужно?
Стоимость коммерческой недвижимости нередко сопоставима со стоимостью квартиры аналогичной площади. "Можно приобрести квартиру в центре города стоимостью 5,5 миллиона рублей, и она будет приносить 32 тысячи рублей в месяц от сдачи в аренду, окупаемость составит около 14 лет, а доходность - порядка 6%, - приводит расчеты Лескин. - Коммерческую недвижимость в этом же регионе можно приобрести за 5 миллионов рублей с ежемесячным доходом от сдачи в аренду в 80 тысяч рублей. Срок окупаемости - около 5 лет, доходность порядка 18% годовых".
Что оплачивать?
Впрочем, в этих расчетах не учитываются затраты на коммунальные платежи и налоги. А они несколько меняют картину. Если налог на квартиру за 5 млн рублей составит около 5 тысяч рублей в год, то на коммерческую недвижимость - около 100 тысяч рублей. Кроме того, при покупке такой недвижимости и при уплате имущественного налога не предоставляются налоговые вычеты. В отличие от жилья не существует периода владения, после которого не начисляется налог на доход от перепродажи помещения.
Ставка имущественного налога на жилые помещения (его нужно платить ежегодно) может быть до 0,3% их кадастровой стоимости, сообщили в Федеральной налоговой службе. Если же недвижимость административно-делового, торгового и бытового назначения либо ее стоимость превышает 300 млн рублей, налог может доходить до 2% от кадастровой стоимости. Конкретные ставки определяют муниципалитеты, они могут варьировать их в зависимости от кадастровой стоимости и вида объекта.
"Ставку можно снизить, если оперировать недвижимостью как индивидуальный предприниматель, - отмечает Лескин. - Несмотря на то что такая стратегия тоже имеет ряд нюансов, нередко она позволяет сэкономить существенную сумму".
Значительно больше, чем в квартире, придется платить владельцам нежилых помещений и за коммунальные услуги.
Где купить?
При выборе коммерческого помещения для покупки и последующей сдачи в аренду забудьте о том, как выбирают квартиры. В случае с жильем ставку аренды часто определяет локация - чем ближе к центру города, тем, как правило, доход рантье выше. С коммерческой недвижимостью иначе: нередко выгодные и достаточно востребованные объекты можно найти на окраинах городов по невысоким ценам.
Кому сдавать?
"Найти платежеспособного арендатора на коммерческое помещение, как правило, сложнее, чем на жилье", - говорит первый заместитель гендиректора "Профис Недвижимости" Ольга Антонова. Однако искать придется не так часто - коммерсанты обычно арендуют площади сразу на несколько лет. "Физлица, решившие инвестировать в коммерческую недвижимость впервые, предпочитают покупать объекты уже с арендаторами", - говорит Лескин.
Инвестировать нужно в тот сегмент недвижимости, который для частного инвестора является более прогнозируемым и легким в управлении, считает Антонова. Для крупных инвесторов важно диверсифицировать портфель, имея в нем как высокодоходные активы с повышенным риском, так и более стабильные.
Источник: Российская газета